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Su banche, assicurazioni e fondi d’investimento incombe anche il rischio dell’immobiliare commerciale. Il settore è infatti in forte difficoltà, e potrebbe restaci per anni, rappresentando di fatto un possibile amplificatore nel caso in cui si verificasse una situazione di stress. Dopo gli avvertimenti agli istituti lanciati nelle scorse settimane dal capo della Vigilanza Ue, Andrea Enria, ad alzare il livello d’allarme questa volta è la stessa Banca centrale europea.
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“Anche se le banche hanno esposizioni minori, le perdite nel segmento potrebbero fare da amplificatore in caso di uno shock più ampio”, è la sintesi del documento lanciato dalla Financial Stability Review sul mercato del real estate in un contesto di tassi elevati. Per gli analisti di Francoforte, infatti, uno scenario in cui queste società subiscano perdite molto forti coinciderebbe probabilmente con tensioni in altri settori. Così come appare quasi inevitabile che tali turbolenze finiscano per aumentare la probabilità di perdite rilevanti a livello sistemico nell’industria del credito e nelle altre parti “significativamente esposte” del sistema finanziario, come fondi d’investimento e assicurazioni.
La Bce precisa che l’esposizione delle banche all’immobiliare commerciale è decisamente inferiore a quella nei confronti del residenziale: l’asset class rappresenta infatti il 10% di prestiti contro il 30% costituito dei mutui residenziali. Tuttavia, mentre le famiglie possono contare su “un mercato del lavoro robusto” e quindi in grado di bilanciare almeno in parte il peso dell’aumento dei tassi, i debitori attivi nella categoria si ritrovano a dover fronteggiare “una redditività in declino”. Inoltre, queste società hanno affrontato sfide più gravi in un contesto di aumento dei costi di finanziamento e riduzione della redditività. “Condizioni di accesso alla liquidità più stringenti – scrivono gli analisti – hanno ridotto la domanda di attività immobiliari, esercitando pressione al ribasso sui prezzi. Ciò ha anche aumentato i costi di servizio delle passività per i mutuatari esistenti, con i mutuatari più indebitati nei Paesi con un diffuso ricorso ai tassi variabili che risultano essere i più colpiti”.
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Analizzando un campione di prestiti bancari alle aziende del settore, gli esperti stimano che l’aumento dei costi di finanziamento potrebbe far raddoppiare la quota di crediti concessi alle imprese in perdita fino a raggiungere il 26%. Una quota che salirebbe al 30% se tali condizioni dovessero persistere per due anni, come previsto dai mercati, e le imprese si trovassero a dover rinnovare i prestiti in scadenza.
Nonostante i rischi, notano da Francoforte, sono poche le misure negli Stati dell’Eurozona che mirano alle vulnerabilità del settore immobiliare commerciale. E questo anche perché la complessità del mercato e l’alto numero di attori diversificati rendono difficile progettare una risposta politica. “Mentre la gamma di strumenti applicabili a livello bancario è, in teoria, identica a quella del settore immobiliare residenziale, le misure disponibili per fondi d’investimento o compagnie di assicurazioni sono scarse. Inoltre, le lacune nei dati sono più sostanziali rispetto a quelle nel settore immobiliare residenziale e ostacolano la valutazione del rischio”, viene evidenziato.
In ogni caso, gli analisti ritengono che una risposta politica completa “richiederebbe l’implementazione di diverse misure per colpire tutti gli attori esposti ed evitare fuoriuscite e imporrebbe di prestare particolare attenzione ad evitare la prociclicità”. Il suggerimento di Francoforte è quindi quello di avanzare misure di politica macroprudenziale per rafforzare la resilienza. Con i processi interni delle banche e delle istituzioni finanziarie che dovrebbero garantire pratiche di accantonamento e capitale adeguati a riflettere il livello di vulnerabilità accumulata.
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