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Il mercato dei fondi immobiliari continua a godere di ottima salute. Il 2024 si chiude infatti ancora in crescita su tutti i fronti e con un patrimonio globale che ha superato i 4.800 miliardi di euro, in aumento del 3,4% rispetto al 2023. Anche l’Europa prosegue la sua marcia, grazie ad un allungo del 3,1% e 1.650 miliardi complessivi, con l’Italia protagonista della performance più brillante tra i principali Paesi (+6,1%) che le permette di toccare quota 121,5 miliardi. È quanto emerge dal Rapporto 2025 “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, stando al quale si conferma la supremazia dei reit con una concentrazione di circa il 76%.
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Nel Vecchio Continente non frena quindi la fase espansiva, e non solo dal punto di vista del patrimonio, ma anche da quello dei protagonisti con 2.007 fondi e 258 reit attivi. E se il peso dei fondi europei sul patrimonio complessivo resta stabile al 34,3 %, aumenta invece in volume, confermando il ciclo positivo registrato negli ultimi anni. Restringendo il campo ai cinque principali Paesi europei (Regno Unito compreso), si registra un fatturato 2024 di oltre 942 miliardi, in crescita di 3,5 punti percentuali rispetto ai dodici mesi precedenti, e si stima un ulteriore consolidamento per il 2025, con volumi che si prevede supereranno i 991 miliardi. La Germania continua a rappresentare oltre un terzo dei volumi complessivi (314,2 miliardi), tallonata dalla Francia (214 miliardi di euro), con l’Italia che fa registrare la crescita maggiore del fatturato (oltre il 6,6% per 151,9 miliardi) seguita dalla Spagna (6,4% a 117 miliardi).
“Anche se lo scenario macroeconomico e politico è condizionato dall’incertezza, il comparto immobiliare sta reagendo bene. Anche perché è nella sua natura essere anticiclico”, sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Inoltre, per l’esperto le motivazioni che stanno spostando investimenti dagli USA verso l’Europa stanno spingendo lo sviluppo ulteriore del mercato. “In Italia il mercato immobiliare è tornato a espandersi con un’accelerazione dei prezzi superiore all’inflazione al consumo, con la riduzione dei tassi di interesse che stimola la domanda di mutui. Le prospettive per il resto dell’anno sono positive per tutti i settori e questo contribuisce al benessere dei fondi immobiliari. Ormai realtà stabile del nostro sistema economico”, aggiunge.
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Nel nostro Paese il comparto continua infatti ad espandersi in modo sostenuto: il suo peso sul resto dei veicoli europei ammonta a oltre il 13%, con un Nav che a fine 2024 ha raggiunto 121,5 miliardi, in crescita del 6,6% rispetto al 2023. In aumento anche il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 675 fondi attivi in Italia, che sale a 139 miliardi (+6,1%). E per il 2025 si prevede un incremento del 5,3% del Nav e del 5% del patrimonio, con un numero dei veicoli che potrebbe sfiorare le 700 unità.
L’indebitamento del sistema fondi, pari a 59 miliardi, risulta in lieve flessione e prossimo al 43% di incidenza sul patrimonio. La performance (Roe), pur rappresentando la media di realtà molto diversificate, è scesa di dieci punti base all’1,8%. Il report sottolinea poi che, come riportato sul “Rapporto sulla stabilità finanziaria” del mese di aprile 2025 di Banca D’Italia, “a differenza della maggior parte dei fondi europei, in base alla vigente normativa quelli italiani sono costituiti in forma chiusa e non sono quindi soggetti al rischio di liquidità derivante da elevate richieste di rimborso. Il rischio che alla scadenza le valutazioni del portafoglio immobiliare dei fondi divergano in modo significativo dai valori di mercato si conferma ridotto”.
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“L’asset allocation del patrimonio gestito italiano ha visto variare il peso dei vari comparti, con il residenziale e il ricettivo che sono risultati in crescita”, rimarca Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. Che precisa come le prospettive per il 2025, sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr, siano di un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale. “Attualmente il patrimonio detenuto da 60 Sgr e 675 fondi immobiliari italiani ammonta a 139 miliardi di euro, con le prime venticinque Sgr per numero di fondi immobiliari gestiti che possiedono circa 650 veicoli, pari al 97% del totale, per un patrimonio medio di oltre 5,5 miliardi”, conclude.
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