Yeldo: “Private debt immobiliare ancora attrattivo nonostante il calo dei tassi”

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Tra normalizzazione dei rendimenti e stabilizzazione dei mercati immobiliari, il debito garantito da real estate resta centrale nelle strategie di portafoglio private di istituzionali e grandi patrimoni. Il ceo Antonio Borgonovo spiega perché e dove cercare nuove opportunità

Il private debt garantito da asset reali continua a offrire opportunità interessanti nonostante la progressiva normalizzazione dei rendimenti. Dopo anni di forte espansione, alimentati dalla fase di tassi elevati, l’asset class sta infatti attraversando una stagione di assestamento che non ne mette in discussione il ruolo nei portafogli alternativi. È in questo scenario che si inserisce l’azione di Yeldo, piattaforma attiva nell’alternative lending immobiliare con focus sull’Europa, che ha archiviato un 2025 positivo e si prepara ad alzare l’asticella della sfida per l’anno appena incominciato. La redazione di FocusRisparmio ha raggiunto il ceo Antonio Borgonovo per capire dove volgere lo sguardo.

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Qual è il perimetro dell’attività di Yeldo e come sta evolvendo l’asset class del private debt immobiliare?

La nostra asset class di riferimento è il private debt garantito da asset reali, in particolare real estate. Il segmento nel complesso continua a vivere una fase positiva ma meno esplosiva rispetto a qualche anno fa, quando la crescita era stata molto forte anche per effetto del livello dei tassi. Anche se la recente discesa dei tassi ha portato a un naturale aggiustamento dei rendimenti, il private debt resta comunque un ambito favorevole soprattutto per quanto riguarda l’alternative lending garantito da immobili.

Quali sono oggi i vostri numeri?

Abbiamo completato circa 70 transazioni, per un volume complessivo che si aggira intoro agli 1,8 miliardi di euro. Nel 2025 abbiamo realizzato 14 exit, che portano a circa 30 il totale delle operazioni chiuse. Le distribuzioni  ammontano a circa 65 milioni di euro, con ritorni lordi medi intorno al 14% sulle posizioni in uscita, anche se ovviamente i risultati variano in funzione della struttura del singolo strumento. A livello geografico, operiamo principalmente in Europa: i nostri focus sono la Svizzera e l’Italia, così come la Spagna e il Portogallo.

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Che tipo di strumenti offrite agli investitori e a quale base di clientela vi rivolgete?

Strutturiamo diverse soluzioni che vanno dal debito senior al mezzanino fino a strumenti più ibridi che includono componenti di equity. Il profilo di rendimento dipende dalla struttura ma l’obiettivo resta quello di offrire un’esposizione al credito garantito da asset reali, con un profilo rischio-rendimento coerente con il ruolo di finanziatore. Lavoriamo sempre di più con investitori istituzionali, come SGR e operatori professionali, che oggi rappresentano una parte importante della nostra raccolta. Allo stesso tempo, manteniamo una forte vocazione verso il mondo wealth: dai grandi patrimoni ai family office fino ai clienti dei consulenti finanziari. Storicamente abbiamo avuto un’anima molto legata a questo segmento e continuiamo a presidiarlo.

Qual è la principale difficoltà quando vi rapportate con investitori privati ad alta patrimonialità?

Il real estate è un ambito che viene spesso percepito come ‛familiare’ e ‛concreto’. Questo vale soprattutto in Italia, dove molte famiglie hanno già un’esposizione diretta all’asset class tramite il possesso di abitazioni. Il punto chiave non può quindi che consistere nel cercare di far comprendere che il nostro non è un investimento in equity immobiliare ma in debito garantito da immobili. Noi non partecipiamo all’upside pieno dell’operazione, ma offriamo un rendimento legato a flussi cedolari e protetto dalla garanzia sull’asset reale. Passaggio che è molto chiaro per gli investitori istituzionali, mentre per il mondo wealth richiede uno sforzo educativo maggiore. Anche perché il private debt immobiliare si colloca in modo diverso in termini di rischio: anche in caso di flessione dei valori immobiliari, se il loan-to-value è prudente, il capitale resta infatti tutelato dalla garanzia reale. In tal senso il prodotto è assimilabile a una forma di fixed income alternativo, con ritorni interessanti e una volatilità più contenuta rispetto a un investimento in equity su un progetto real estate.

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Come sta cambiando la percezione del real estate dopo la fase di rialzo dei tassi?

Dopo anni di tassi bassissimi, la risalita dei rendimenti ha avuto un impatto significativo sulle valutazioni e in particolare su alcuni segmenti come gli uffici. Ora vediamo una fase di maggiore stabilità. Non ci aspettiamo grandi variazioni sul costo del denaro nel breve periodo, forse qualcuna in USA ma non certamente da parte della BCE, e questo dovrebbe favorire una maggiore fluidità delle transazioni. La stabilizzazione del contesto macro è infatti un fattore positivo per il mercato e, in particolare, per quello del private debt garantito.

Quali segmenti immobiliari vi sembrano più interessanti oggi?

Lo student housing è uno dei segmenti che oggi presenta le prospettive più interessanti dal nostro punto di vista. La domanda è strutturalmente sostenuta, sia per fattori demografici sia per l’attrattività delle principali città universitarie europee, e in molti mercati l’offerta resta ancora insufficiente rispetto al fabbisogno reale. In Italia il divario tra domanda e disponibilità di residenze per studenti è evidente, soprattutto in poli come Milano e Bologna o anche Torino e Roma, circostanza che le condiziona per uno sviluppo strutturale del mercato nel medio-lungo periodo. A catturare l’interesse di sviluppatori e investitori istituzionali è però anche la possibilità di coniugare rendimenti interessanti con una maggiore visibilità sui flussi di cassa, grazie a tassi di occupazione tipicamente elevati e a una domanda meno ciclica rispetto ad altri segmenti del real estate. Inoltre, il settore si presta all’adozione di modelli innovativi sia in termini di servizi offerti sia sul fronte della sostenibilità ambientale ed energetica, elementi sempre più rilevanti anche nelle valutazioni degli investitori.

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E gli uffici?

Sugli uffici siamo stati più cauti negli ultimi anni, per l’impatto combinato della salita dei tassi di interesse e dei cambiamenti strutturali nella domanda legati allo smart working e ai nuovi modelli organizzativi delle imprese. Dopo una fase di forte correzione delle valutazioni, in particolare in alcune geografie come la Germania, stiamo però osservando segnali di progressivo assestamento. Non ci aspettiamo un ritorno ai livelli pre-pandemia ma riteniamo che, in una fase di maggiore stabilità macro e finanziaria, possano emergere opportunità selettive su asset di qualità ben localizzati e con caratteristiche coerenti con i nuovi standard di utilizzo degli spazi.

Quanto incide l’Italia sul vostro business e che piani avete per il nostro Paese sul lungo termine?

L’Italia rappresenta per noi un mercato strategico. E questo sia per il peso che il real estate ha tradizionalmente nei portafogli delle famiglie e degli investitori sia per le caratteristiche strutturali del mercato immobiliare domestico, che continua a offrire opportunità interessanti sul fronte del private debt. Il contesto nazionale vede infatti una presenza significativa di sviluppatori di medie dimensioni e un tessuto imprenditoriale frammentato, che spesso trova proprio nel finanziamento alternativo una fonte complementare o sostitutiva rispetto al credito bancario tradizionale. Dinamica che crea uno spazio naturale per operatori specializzati nell’alternative lending immobiliare. Allo stesso tempo, non riteniamo efficiente concentrare la nostra strategia su un’unica geografia: la diversificazione geografica è un elemento chiave del nostro modello di business, sia per ragioni di gestione del rischio sia per ampliare l’universo delle opportunità di investimento. Operare su più mercati europei ci consente di mantenere un approccio selettivo nell’origination, evitando di forzare l’allocazione di capitale in fasi di mercato meno favorevoli su singole piazze. In questo quadro, la Penisola rimane quindi un pilastro importante ma inserito in una logica di piattaforma paneuropea. L’obiettivo è continuare a crescere sul mercato in modo disciplinato, rafforzando le relazioni con sviluppatori e operatori immobiliari e al tempo stesso sfruttare le diverse dinamiche cicliche tra i vari Paesi per ottimizzare il profilo rischio-rendimento complessivo delle operazioni finanziate. Questa impostazione consente anche di rispondere in modo più efficace alle esigenze di una base investitori sempre più internazionale, che guarda alla diversificazione geografica come a un fattore strutturale di costruzione del portafoglio.

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Guardando ai mercati privati nel loro complesso, si tratta di un trend strutturale o di una fase ciclica?

Credo che l’interesse per i mercati privati, e in particolare per il private debt, sia strutturale. Gli investitori cercano sempre più soluzioni che offrano rendimento, protezione e decorrelazione rispetto ai mercati pubblici. In questo contesto, il debito garantito da asset reali può continuare a svolgere un ruolo importante come componente di stabilizzazione dei portafogli alternativi.

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