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Il mercato del real estate italiano si conferma tra i più dinamici e maturi d’Europa. Il 2025 si è chiuso con volumi record pari a 13,5 miliardi di euro, in crescita superiore alla media dell’ultimo decennio, grazie soprattutto al capitale domestico. “Non è solo una questione di volumi”, sottolinea Giulia Ghiani, head of Research & Data Intelligence Italy di CBRE. “Il dato più rilevante è la trasformazione del mercato: oggi mostra un livello di diversificazione e maturità senza precedenti, con asset class nuove e mercati secondari sempre più attrattivi”. Dal palco del Piccolo Teatro Strehler di Milano, l’undicesima edizione di Perspective (l’evento annuale di CBRE) tira le somme di un anno piuttosto sorprendente per il settore immobiliare. A crescere in particolare è stato per la prima volta il capitale domestico, che rappresenta circa il 40% degli investimenti complessivi, con la componente privata al 23%, confermando la solidità della domanda interna anche in un contesto di prudente ritorno dei grandi investitori internazionali. Notevole è anche l’espansione geografica: il 65% dei capitali è stato allocato fuori da Milano e Roma, segnando un deciso cambio di passo rispetto alla tradizionale concentrazione sulle due principali piazze. “Vediamo un mercato italiano che attraversa l’intero Paese”, aggiunge Ghiani, “coinvolgendo nuove città (da Bergamo a Venezia, da Torino a Catania), nuovi progetti di rigenerazione urbana e una gamma più ampia di operatori, inclusi fondi infrastrutturali e investitori privati”.
Le prospettive per il 2026 confermano il sentiment positivo, seppur selettivo. Dal ‘CBRE Italian Investor Intentions Survey 2026’ emerge che circa il 70% degli investitori attivi sul mercato italiano prevede di mantenere stabile o aumentare la propria esposizione al settore. “Il mercato italiano continua a mostrare dinamismo”, continua Ghiani. “La maggiore disponibilità di debito, la crescita dei canoni e fondamentali solidi stanno rafforzando l’interesse degli investitori, anche verso progetti di rigenerazione urbana nelle principali città”. Le asset class emergenti giocano un ruolo centrale: il Living (in particolare Student Housing) si afferma come prima scelta degli investitori (30%). Seguono Industrial & Logistics (22%) Hotels (18%). Inizia inoltre a emergere con maggiore evidenza il comparto dei Data Center che, spinto dall’accelerazione dell’intelligenza artificiale, si sta affermando come una scelta sempre più strategica per una quota crescente di investitori. C’è anche una ripresa del comparto Retail. “L’Italia si sta affermando come uno dei motori della ripresa del commercial real estate europeo, mostrando un livello di maturità e diversificazione senza precedenti”, aggiunge Giulia Ghiani. “Non stiamo assistendo a un exploit isolato, ma a una crescita strutturale che vede il Paese espandersi su nuove asset class, nuove geografie e un ventaglio sempre più ampio di player”. Il gap tra domanda e prodotto disponibile resta la chiave. Anche il settore logistico, pur in fase di normalizzazione dei rendimenti, mantiene forte appeal grazie alla resilienza dei canoni, mentre gli uffici premium in città primarie registrano crescente interesse per soluzioni flessibili e sostenibili.
Fonte: Italian Investor Intentions Survey, edizione 2025 e 2026, CBRE Research
Allargando lo sguardo all’Europa, il settore si trova in una fase matura del ciclo, con crescita più contenuta ma ancora positiva. Lo scenario macro europeo è segnato da incertezze legate a inflazione, tassi e geopolitica, ma i segnali di stabilizzazione finanziaria e di rallentamento del costo del denaro offrono nuove opportunità. “Ci muoviamo in un contesto di maggiore incertezza rispetto al passato recente, che porta a crescita più lenta e selettiva”, dice Tasos Vezyridis, Head of Research, UK&I and Continental Europe di CBRE. “Non ci aspettiamo rimbalzi bruschi, ma una crescita graduale sostenuta da fondamentali solidi e disponibilità di finanziamenti più prevedibili”.
Per gli investitori europei, la parola chiave resta qualità e resilienza: strategie core plus e value-add dominano, mentre cresce l’attenzione alla sostenibilità, alla flessibilità degli uffici e alla digitalizzazione degli asset. “Il mercato si muove verso una selezione più accurata delle asset class”, aggiunge Vezyridis. “Chi saprà scegliere con attenzione avrà vantaggi significativi in termini di rendimento e sicurezza dell’investimento”.
Per il 2026, gli investitori guardano insomma a asset resilienti, strategie di rigenerazione urbana e progetti value-add mirati. “Il real estate globale ha attraversato profonde trasformazioni sociali e recenti mutamenti geopolitici, dimostrando una notevole capacità di adattamento e accelerando lo sviluppo e la maturazione del settore in ogni sua dimensione”, aggiunge Mirko Baldini, CEO Italy di CBRE, a chiusura dell’evento annuale. “Il 2026 si apre con sfide rilevanti: da un lato l’incertezza del contesto geopolitico globale, dall’altro la necessità di rispondere ai cambiamenti legati ai progressi tecnologici e all’evoluzione delle abitudini di consumatori e aziende. Il quadro complessivo rimane positivo e osserviamo una crescente fiducia da parte degli investitori”, conclude il manager.
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