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Dai lavori della COP28 di Dubai alla revisione e al miglioramento delle norme SFDR da parte della Commissione Europea, il mondo della sostenibilità è alle prese con un nuovo ciclo di cambiamenti. E anche l’investitore si ritrova a dover guardare nuovi orizzonti di integrazione Esg nel proprio portafoglio. Per Giampaolo Giannelli, vice president Global Client Group di Nuveen, “gli asset immobiliari potrebbero in questo senso risultare una sorpresa soprattutto se gestiti in modo intenzionale e trasparente in termini di impatto sulle emissioni”.
“Sebbene il settore del real estate abbia perso ciclicamente il favore di alcuni operatori”, spiega Giannelli, “questa classe di attivi può fornire una base efficace per definire, realizzare e misurare gli obiettivi di sostenibilità soprattutto per quanto riguarda le emissioni di carbonio”. Una considerazione a cui va aggiunto il fatto che la società, alla luce dei primi segni di ripresa manifestatisi negli ultimi mesi, scommette su un ritorno del comparto per il prossimo anno.
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Il settore immobiliare, compresi i fondi di investimento immobiliare (REIT), arriva da un momento complesso, influenzato fortemente dal prolungato sforzo delle banche centrali di affrontare l’inflazione con una politica monetaria restrittiva. “I dati di Bloomberg”, racconta Giannelli, “mostrano che i REIT tendono a sottoperformare gli indici del mercato azionario più ampio durante i cicli di rialzo dei tassi, quando cioè la velocità degli incrementi del costo del denaro supera le aspettative del mercato”. È esattamente quanto accaduto tra il 2017 e il 2019. Sono gli stessi numeri però a fornire al manager le motivazioni per affermare che, anche prima della fine di una stagione di rincari nel costo del denaro, tali strumenti hanno sovraperformato gli indici azionari più ampi, come è accaduto sia nel 2006 che nel 2018. Periodi simili coincidono tipicamente con un rallentamento economico più generalizzato, in cui i flussi di cassa a più lunga durata forniti dai REIT vengono apprezzati maggiormente dal mercato”.
“Ad esempio”, spiega, “nonostante l’aumento dei tassi d’interesse statunitensi tra novembre 2018 e luglio 2019, i REIT locali hanno registrato un forte rimbalzo rispetto all’S&P 500 poiché i mercati erano fiduciosi che gli aumenti dei tassi sarebbero presto terminati”. Ciò suggerisce che, se il costo del denaro iniziasse a diminuire, i fondi immobiliari potrebbero iniziare a registrare un’inversione di tendenza.
“I progressi in materia di riduzione delle emissioni in questa asset class”, fa notare Giannelli, “sono essenziali per realizzare cambiamenti ambientali rilevanti a livello globale”. Secondo il manager, i REIT incentrati sulla net zero potrebbero avere il potenziale “per sfruttare tali esigenze, trasformando i preesistenti edifici inefficienti in immobili più ecologici e riducendo così la loro produzione di anidride carbonica”. Una dinamica in cui inseriscono proprio le strategie REITs Low Carbon.
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Questo potenziale, associato alla possibilità di una diminuzione dei tassi, è poi reso più interessante “dai vantaggi sempreverdi dei REIT”. Secondo Giannelli, possono infatti fornire un reddito costante e un’efficace diversificazione dei portafogli. “Le attuali valutazioni interessanti”, spiega, “assieme alla robusta crescita dei dividendi e i fondamentali sani offerti da molti settori REIT sono in grado di costituire una solida aggiunta a un portafoglio diversificato a lungo termine”. Inoltre, conclude, “investire in società simili le aiuta a perseguire i loro obiettivi ambientali di decarbonizzazione per generare un impatto tangibile sul cambiamento climatico”.
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