Real estate Usa, i motivi dell’exploit e i fondi con cui investire

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Nel 2021 l’immobiliare americano risulta sistematicamente tra i migliori settori su tutti gli orizzonti temporali. L’analisi dell’ufficio studi Fida e la mappa dei fondi azionari per investire nel settore immobiliare

La classifica degli indici FIDA FFI (FIDA Fund Index) incorona il real estate Usa quale asset class più redditizia da inizio anno. Secondo i dati aggiornati al 20 agosto scorso, in testa alla classifica per performance nel 2021 troviamo la categoria Azionari Settoriali Immobiliare (America) con un allungo del 30,46%, accompagnato da un massimo drawdown del 4,38%.

“È doveroso sottolineare però che l’indice, costruito come media aritmetica delle variazioni giornaliere dei fondi focalizzati sul real estate Usa ed autorizzati alla vendita ad investitori retail italiani, è espresso in euro e pertanto sconta l’indebolimento della moneta unica contro dollaro che, nel periodo considerato, ammonta a circa il 4,50%”, puntualizza Monica Zerbinati, analista finanziario dell’ufficio studi di Fida.

In ogni caso, sottolinea l’esperta, anche al netto del rendimento generato dai movimenti valutari l’asset risulta in incredibile allungo e sorge spontaneo chiedersi cosa stia sostenendo il settore.

Exploit real estate: i motivi

“Prima di tutto vi è una motivazione prettamente tecnica: nelle ultime settimane l’indice di categoria sta lateralizzando sui livelli pre-crisi da Covid, cioè sui massimi a 210 punti registrati il 23 febbraio del 2020”, analizza Zerbinati.

L’analista di Fida fa notare che nel pieno dell’esplosione della pandemia, con il congelamento dell’economia mondiale ed il quadro di totale incertezza per l’immediato futuro, nell’arco di un mese l’indice è scivolato a 125 punti, generando un drawdown del 40,56%, il massimo degli ultimi 10 anni. “Dopo un 2020 di oscillazione sostanzialmente laterale – aggiunge – il rally oggi in atto è stimolato anche dal naturale ritorno verso i livelli pre-crisi delle quotazioni delle società attive, a vario titolo, nel settore”.

Parallelamente, i dati macro offrono nuovi spunti di riflessione di natura qualitativa che permettono di individuare anche ulteriori fattori in una variazione di aspettative e di abitudini, anche in termini prospettici, da parte della popolazione. “È opportuno ricordare che l’offerta di immobili è fisiologicamente rigida nel breve periodo”, dice l’analista. Nell’ultimo anno e mezzo si registra:

-un ritorno del numero di permessi di costruzione rilasciati sui livelli pre-crisi (con un calo nell’ultimo trimestre);

-un ritorno del numero di cantieri edili residenziali avviati sui livelli pre-crisi;

-un incremento della volatilità del numero di vendite di case esistenti;

-un iniziale aumento e poi un calo del numero di vendite di case nuove;

-una diminuzione dei giorni medi di permanenza degli immobili in stato di vendita;

-un aumento costantemente esponenziale del prezzo delle compravendite e quindi dell’indice dei prezzi delle abitazioni.

Si può quindi dedurre che la tensione sul mercato sia determinata non tanto dal crescere del numero di soggetti che desiderano diventare proprietari immobiliari, quanto della maggiore volontà di procedere all’acquisto da parte di un numero sostanzialmente costante di soggetti, che si traduce in maggiore disponibilità ad accettare prezzi più elevati. “In altre parole, a crescere è l’utilità – intesa come capacità del bene di soddisfare un bisogno e di generare soddisfazione – che i potenziali acquirenti attribuiscono all’immobile”, spiega Zerbinati.

Luci e ombre sulla domanda di immobili

Sull’evoluzione futura della pandemia esistono ben poche certezze, ma ciò che è indubbio è che una volta archiviata, presto o tardi, lo smart working rimarrà una prassi diffusa, con riflessi importanti in un’economia sviluppata, come quella della prima potenza mondiale, dove il terziario occupa la maggior quota di occupati. “Si tratterebbe di un fenomeno di ampio respiro, se non rivoluzionario, che a rigor di logica indurrebbe un numero crescente di persone a ‘stanziarsi’ – ragiona l’esperta di Fida –, potendo ora valutare nuove opportunità lavorative senza muoversi fisicamente, ed ad investire maggiormente su spazi, funzionalità ed estetica dell’ambiente domestico”.

Ma c’è dell’altro. In uno scenario di lungo termine dominato da tassi ormai cronicamente estremamente bassi, lo spettro dell’inflazione – oggi mainstream – “sicuramente contribuisce ad alimentare le aspettative di un aumento del costo del denaro da parte della Fed. Le ripercussioni sul costo dei mutui sarebbero di fatto immediate, e ciò potrebbe aver indotto anche gli indecisi a velocizzare l’ingresso tra i piccoli proprietari immobiliari”.

“Sulla potenziale persistenza del fenomeno in atto è difficile esprimersi, ma il mercato del lavoro appare tonico e con livelli di occupazione confortanti: se da un lato questo alimenta aspettative inflazionistiche, parallelamente dovrebbe crescere anche il bacino di potenziali acquirenti”, commenta Zerbinati.

Il mercato immobiliare mondiale

Estendendo l’analisi al mercato immobiliare globale, cioè anche al di fuori del caso specifico degli Usa, da Fida vedono un quadro variopinto ed eterogeneo, indice che le dinamiche del fenomeno sono peculiari per ogni area geografica e pertanto sensibili alle caratteristiche delle stesse. “Mentre l’immobiliare a stelle e strisce risulta sistematicamente tra i migliori su tutti gli orizzonti temporali, pur paragonabile con quello europeo sulle scadenze più lunghe, in Asia la situazione è radicalmente diversa – aggiunge l’analista – L’indice orientale, infatti, nonostante i risultati positivi, è costantemente in fondo alle classifiche, con variazioni di ordine di grandezza molto distante. A fronte di performance sensibilmente inferiori a quelle Usa, gli indici di rischiosità risultano solo lievemente più contenuti, ed in linea nel concreto”.

La mappa dei fondi Azionari Settoriali Immobiliare

Volendo avvicinarsi all’idea di inserire l’immobiliare Usa in portafoglio, le soluzioni proposte dal risparmio gestito a disposizione degli investitori italiani sono sostanzialmente due: il MSIF US Property ed il Neuberger Berman US Real Estate Securities.

Entrambi si pongono l’obiettivo di accrescere il capitale, ma con lievi differenze nella politica di gestione. Il primo investe in società operanti nel settore immobiliare, inclusi i Reit e Property Unit Trust, mentre il secondo investe esclusivamente in Reit azionari e ipotecari.

“Mentre il Morgan Stanley presenta un Srri pari a 7, il massimo, per il Neuberger Berman l’indicatore è pari a 6. Le spese correnti sono simili (1,64% il MSIF, 1,80% il Neu.Berman, considerando le classi con performance superiore) e la differenza è imputabile al delta sia delle management fee che dei transaction costs. Il target market dei due prodotti è identico, ed entrambi possono vantare una vita decisamente longeva: 1996 e 2006 sono i rispettivi anni di lancio, e lo storico particolarmente lungo permette di valutare le strategie di investimento in diverse condizioni di mercato”, analizza Zerbinati.

Interessante è anche l’analisi della top ten dei titoli in portafoglio, dalla quale emerge un ulteriore elemento comune tra i due strumenti: Prologis, Welltower e Equinix sono presenti nella top ten di entrambi i fondi. Zerbinati evidenzia che “i primi titoli per peso in portafoglio hanno incidenze particolarmente elevate se paragonate con la media degli altri fondi comuni. Si registrano infatti esposizioni fino al 9%, indice che il patrimonio non risulta diversificato quanto lo è comunemente tra i fondi”. “Indubbiamente la concentrazione geografica e su un settore caratterizzato da elevate barriere all’ingresso non consentono grandi margini di manovra agli asset manager.”, conclude.

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