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Cento miliardi di euro in dieci anni di attività. È questo il dato che Mirko Baldini, ceo in Italia di Cbre, sottolinea in apertura dell’evento annuale dedicato al settore immobiliare nel Paese. Dal palco del teatro studio Melato di Milano, l’azienda leader nel mattone racconta le prospettive del mercato europeo e nazionale, con un focus dedicato all’Operational Real Estate, un settore in forte crescita secondo le previsioni degli esperti. La prima notizia è che tra i principali mercati del Vecchio continente, l’Italia detiene un primato, con un volume di investimenti di quasi 10 miliardi lo scorso anno, e un incremento del 47% rispetto al 2023. “È il quarto risultato annuale più alto di sempre: l’Italia si posiziona tra i paesi di punta su cui investire”, conferma il manager. “In dieci anni il volume totale degli investimenti nel commercial real estate ha sfiorato i 100 miliardi di euro complessivi, con un aumento del 74% del numero di transazioni dal 2015 al 2024. Numeri che lanciano il mercato italiano verso previsioni certamente positive anche per questo nuovo anno”.
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Volume di investimento in Europa per Paese. Fonte: Cbre Research
L’ottimismo del settore, nonostante l’incertezza geopolitica che in sottofondo continua a preoccupare, in realtà riguarda tutto il mercato europeo, come spiegano Jos Tromp, head of Business Development Continental Europe, e Chris Brett, head of Capital Markets: “L’ultima survey degli investitori ci dice che il 90% punta ad aumentare gli investimenti in Europa, con una crescita di circa il 15/20 per cento”. Si punta soprattutto su residenziale (32% del campione) e logistica (27%) mentre restano alcune nubi sugli investimenti in office.
Se guardiamo in generale al mercato del real estate, il peso dell’allocazione in Italia resta però troppo basso rispetto ad altri Paesi: “non è mancato il capitale straniero in questi anni”, dice Baldini, “ma è mancato quello domestico. Dobbiamo essere bravi tutti quanti a rappresentare i fondamentali. Le asset class d’investimento sono tante, dobbiamo colmare il gap tra domanda e offerta per puntare ad una crescita nei prossimi anni”.
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D’altronde, l’indagine annuale sul sentiment che ha visto la partecipazione di oltre 230 investitori attivi sul mercato italiano, tra fondi di investimento, istituti di credito, banche, privati e altri soggetti istituzionali in Italia e in Europa, mostra che il 75% degli investitori si dichiara ottimista e fiducioso che la ripresa delle attività di investimento sia già in corso e destinata a consolidarsi durante il 2025. Il 64% degli investitori italiani è infatti pronto ad aumentare le acquisizioni nel corso dell’anno. “Grazie ai processi di repricing degli scorsi anni e alle buone prospettive sull’andamento dei tassi d’interesse, il mercato offre oggi ottimi entry point, alimentando l’entusiasmo degli investitori per il 2025”, spiegano Giulia Ghiani, head of Research & Data Intelligence e Silvia Gandellini, head of Capital Markets.
Tra le asset class che trainano la ripresa spicca il retail (grazie ad una grande transizione nel quadrilatero della moda di Milano del valore di oltre un miliardo). Ma l’asset class che ha fatto migliori performance è stata quella degli hotel, che oggi rappresenta il primo settore per volumi investiti in Italia. La logistica si conferma strategica per il settore mentre gli investimenti in uffici rimangono ancora lontani dai valori storici. “L’equity value avrà un ruolo chiave, essendo stato già responsabile di oltre il 50% degli investimenti nel 2024”, continuano le due esperte di Cbre. “Tuttavia, ci aspettiamo una crescita anche del private equity in un mercato più stabilizzato”.
I comparti su cui gli operatori intendono investire. Fonte: Cbre Research
Un capitolo a parte meritano gli investimenti in operation real estate (un settore che nell’ultimo biennio ha raggiunto quota 2,8 miliardi di euro, in crescita del 16% rispetto al biennio precedente) con particolare attenzione agli student housing. Come spiega Gandellini, il settore è in forte crescita “con 40mila nuovi posti letto previsti entro il 2029 in 25 città italiane”. Anche la domanda di data center è in forte espansione, soprattutto nell’area di Milano. E ancora “senior living: asset class in evoluzione, con un crescente interesse da parte degli investitori value-add”. Questi settori “offrono opportunità significative perché allargano il concetto di investimento immobiliare in senso stretto, rispondendo a una domanda sociale strutturalmente solida, senza rinunciare ai ritorni finanziari”.
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Guardando poi alla sostenibilità, Cristina Fragola, head of ESG & sustainability solutions, sintetizza tutto in una battuta: “forse sarà morto l’acronimo ESG ma non certo l’investimento sostenibile”, sorride. Il green, infatti, è sempre più rilevante nel mondo immobiliare. Le nuove norme sulla trasparenza dei rischi ESG sono oramai richieste dagli investitori stessi, oltre che dal quadro normativo, rivelando anche opportunità che possono ottimizzare la performance degli asset e degli investimenti in tutta Europa. Dall’indagine sugli investitori emerge che il 68% degli intervistati ha in programma di adeguare gli edifici esistenti per soddisfare gli standard richiesti, mentre il 60% sta acquistando o realizzando attivamente green building. Proprio la valutazione e la prevenzione dei rischi ESG giocheranno un ruolo essenziale per assicurare la qualità delle informazioni e la redditività degli investimenti, oltre che per favorire l’accesso ai finanziamenti a tassi di interesse agevolati. Stando allo studio, gli investitori utilizzano per lo più risorse proprie per adeguare gli edifici esistenti (70%), ma chiedono un supporto anche ai tenant (37%), attraverso, per esempio, clausole di green lease. In questo senso, green loan o sustainabillity-linked loan sono sempre più richiesti, in quanto considerati in grado di offrire condizioni più favorevoli rispetto ai finanziamenti tradizionali.
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