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La crescita dei tassi di interesse che ha avuto luogo nel periodo 2022/2023 ha penalizzato il mercato immobiliare, determinando un forte calo delle transazioni immobiliari, un crescente disallineamento tra domanda e offerta e un rallentamento del meccanismo di determinazione dei prezzi. Una situazione che ha portato ad una carenza di liquidità e ad un aumento dei costi di finanziamento e rifinanziamento, provocando di fatto un riaggiustamento dei prezzi immobiliari in tutta Europa.
Storicamente, la maggior parte degli investitori istituzionali, nel costruire un’allocazione immobiliare che diversificasse i propri portafogli tradizionali, hanno orientato i propri investimenti verso il mercato nazionale, con investimenti diretti, per aumentare il controllo e ridurre al minimo la distanza geografica tra gli asset e il team di gestione. Questa strategia espone, tuttavia, ad un rischio di concentrazione difficile da gestire, in particolare nei momenti di minore liquidità del mercato.
Prevedere le tendenze macroeconomiche è un esercizio complesso. Gli errori in questo ambito possono avere conseguenze a lungo termine, specialmente quando si trattano asset non quotati. Pertanto, concentrarsi esclusivamente sul mercato nazionale aumenta il rischio specifico del portafoglio e limita le possibilità di cogliere nuove occasioni di generare valore. Attualmente, queste opportunità si stanno presentando nel mercato immobiliare europeo in modo diffuso e non limitato a singoli Paesi.
In Europa si stanno generando dislocazioni di mercato che si verificano in determinati settori e paesi. La diversificazione, unita ad un approccio selettivo bottom-up risulta essenziale per individuare le migliori combinazioni geografiche e settoriali al fine di ottimizzare il rapporto rischio-rendimento. Per questo motivo, riteniamo fondamentale avere una struttura paneuropea con una solida presenza locale e una rete sul territorio per individuare opportunità esclusive, anziché attendere che queste si manifestino sul mercato.
Oltre ad ampliare l’orizzonte geografico oltre i confini nazionali, è cruciale ottimizzare il processo di selezione delle opportunità di investimento sia in termini di approccio che di obiettivi. Un numero crescente di investitori immobiliari ha compreso questa necessità e ha adottato una strategia più flessibile, nota come Value-Add. Questo cambiamento di paradigma mira a migliorare la diversificazione, la flessibilità e la capacità di risposta nel lungo termine nell’allocazione degli investimenti immobiliari.
Qui si evidenzia il connubio tra la strategia Value-Add e la transizione energetica. Gli standard normativi sempre più stringenti in Europa generano aspettative più elevate tra inquilini e investitori istituzionali in termini di criteri ESG, offrendo spazio per strategie mirate e attive. Gli immobili caratterizzati da “brown discount” possono essere riconfigurati e venduti con un premio attraverso interventi progettuali mirati che massimizzano il valore ESG, integrando gli standard energetici e sociali più avanzati.
In un mercato immobiliare europeo incerto, la selezione di team di gestione con esperienza locale e strategie precise è fondamentale. La strategia Value-Add di Invesco Real Estate offre un’allocazione geografica paneuropea, un approccio selettivo, precisi obiettivi ESG e la capacità di unire Immobiliare Diretto e Private Equity RE.
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