Real estate, la ripresa riparte dagli asset più dinamici

Dopo il brusco rallentamento del 2023, il mercato dell’immobiliare torna a mostrare segnali di ripresa. Nel 2024 i volumi globali di investimento hanno infatti raggiunto 707 miliardi di dollari, in crescita dell’11,5% su base annua. È questa la sintesi del report presentato lo scorso 10 settembre al Real Estate Summit di Pambianco e Bip, nel quale è emerso come favorire il settore siano soprattutto la discesa dei tassi e la liquidità disponibile. Un recupero che non coincide però con un ritorno generalizzato ai vecchi equilibri: la domanda si sta spostando verso asset capaci di intercettare trasformazioni strutturali, dalla digitalizzazione alla logistica fino alle nuove esigenze abitative e al turismo.

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La liquidità accumulata torna al lavoro

Il miglioramento dei volumi assume particolare rilievo se confrontato con l’andamento della raccolta. Nel 2024 il fundraising globale dei fondi immobiliari chiusi si è infatti ridotto a 104 miliardi di euro, mentre gli investimenti sono aumentati. Una divergenza suggerisce come gli operatori abbiano iniziato a impiegare la dry powder accumulata negli anni precedenti, senza un corrispondente incremento dei nuovi capitali raccolti.  Anche i rendimenti attesi riflettono la maggiore selettività del mercato. Nel biennio appena passato i livelli più elevati sono associati ai segmenti distressed, con il 12-18%, e opportunistic, al 10%-15%. Seguono hospitality e data center, rispettivamente al 6%-12% e al 6%-10%, mentre i comparti più difensivi offrono ritorni inferiori: dal 3%-5% degli asset core al 5%-7% del core-plus. Sul piano geografico, l’America resta il principale mercato per volumi, con 347 miliardi allocati nel 2024 e una crescita del 10,9%. L’area Emea ha invece raggiunto 188 miliardi, in aumento del 10,8%, e l’Apac si è attestata a 171 miliardi (+13,4%). In Europa la ripresa è stata trainata soprattutto da logistica e living, mentre gli uffici continuano a fare da anello debole.

Italia, il recupero parte da due settori

Anche il mercato italiano si è agganciato alla ripresa internazionale. I volumi sono aumentati del 57% nel 2024, sostenuti dalla riduzione dei tassi, e il recupero è proseguito nel primo trimestre del 2025. La logistica rappresenta uno dei casi più interessanti: nel primo trimestre gli investimenti hanno raggiunto circa 650 milioni di euro, il 61% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, sfruttando la scia dell’e-commerce del nearshoring ma anche la necessità di hub last-mile. Nelle aree primarie i tassi di sfitto sono inferiori al 3%, mentre cresce l’interesse per immobili di nuova generazione e sostenibili dal punto di vista energetico. Il secondo motore della ripresa è l’hospitality, destinatario di capitali per 605 milioni di euro nel primo trimestre 2025 (+180%). Anche il retail mostra segnali di normalizzazione, ma con caratteristiche diverse rispetto al passato: gli afflussi hanno raggiunto 505 milioni nel periodo, sostenuti soprattutto da centri commerciali e high street. La domanda si concentra sugli asset di qualità in location prime, mentre alcuni immobili della grande distribuzione e centri commerciali offrono opportunità di riconversione verso utilizzi multifunzionali e ibridi.

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Dal living ai data center, cambia il perimetro

La trasformazione più interessante riguarda però gli asset alternativi. Nel primo trimestre 2025 gli investimenti italiani sono saliti a 170 milioni di euro, il 34% in più rispetto allo stesso periodo del 2024. Il living rappresenta da solo il 76% del totale, grazie a residenziale multifamiliare, student housing e senior housing. Particolarmente significativo è l’aumento del 244% registrato dal segmento rispetto al primo trimestre dell’anno precedente, crescita che riflette un cambiamento più ampio nella domanda abitativa. Le vendite di immobili multifamiliari sono aumentate del 7,8% nel quarto trimestre 2024, mentre nelle principali città la si è toccato anche il 9,8%. Per gli investitori si apre così uno spazio che va oltre il residenziale tradizionale e comprende soluzioni flessibili ma anche student accommodation e co-living. È in questo contesto che il real estate sembra passare da una logica prevalentemente patrimoniale a una più funzionale. La rigenerazione di immobili industriali obsoleti, lo sviluppo di infrastrutture digitali e logistiche, la crescita dell’hospitality esperienziale e il living tematico delineano infatti un mercato in cui il valore dipende sempre più dalla capacità dell’asset di rispondere a bisogni economici e sociali in evoluzione. Data center e hub logistici, in particolare, vengono indicati come le asset class più dinamiche, mentre student housing, co-living e senior living puntano su flussi più stabili e su una domanda strutturale.