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Il mercato immobiliare ha vissuto a partire dallo scorso anno una forte ripresa a livello globale che ha superato le attese più ottimistiche, raggiungendo quota 750 mila compravendite nel residenziale, cioè il 34% in più del 2020 e in progresso del 24% rispetto al 2019. Questo a fronte di prezzi in sostanziale tenuta, frutto di un primo semestre in leggero calo e di una seconda metà dell’anno in rialzo soprattutto nelle grandi città. Un trend che per gli esperti dovrebbe proseguire ancora nei prossimi anni, aprendo interessanti prospettive per gli investitori.
Di pari passo con il mercato, infatti, è cresciuto nel 2021 anche il risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari e Reits (acronimo di Real Estate Investment Trusts, vale a dire società quotate che possiedono e gestiscono beni immobili commerciali fruttiferi, ndr). Il quarantesimo Rapporto “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, mette in luce che il patrimonio a livello globale di fondi e Reits ha raggiunto 3.720 miliardi di euro, con un incremento di oltre il 14% rispetto al 2020.
In Italia il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 570 fondi attivi sfiora i 110 miliardi di euro, con un incremento del 9% sul 2020. Il trend positivo è proseguito anche in Europa, dove sono operativi oltre 1.860 fondi e 274 Reit, con un patrimonio complessivo pari a 1.425 miliardi di euro, cresciuto di quasi nove punti percentuali. Sulla scia di un andamento espansivo, nel 2021 il peso dei veicoli del vecchio continente sul patrimonio mondiale ha sfiorato il 39%. “In Europa il patrimonio dei fondi immobiliari, in questo periodo, è aumentato di sette volte, raddoppiando la crescita del mercato immobiliare e triplicando quella dell’economia nel suo complesso”, afferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.
Per quanto riguarda le Sgr attive nel business dei fondi immobiliari censite da Assogestioni la raccolta nel primo trimestre dell’anno è di 417 milioni mentre il patrimonio è di 67 miliardi, secondo la Mappa trimestrale del risparmio gestito aggiornata al 31 marzo 2022.
Fra i settori con le maggiori possibilità di rendimento in futuro citati dai gestori interpellati da FocusRisparmio ci sono logistica e residenziale. Ne è convinto Nicolò Denaro, head of acquisition & Am di Prelios Sgr (società di gestione del gruppo Prelios) che individua nella logistica uno dei settori più interessanti. Con la pandemia, evidenzia, “c’è stato uno spostamento dei canali di approvvigionamento. Fin da subito le consegne a domicilio sono state viste più sicure da un punto di vista sanitario e hanno portato a un incremento dell’e-commerce e dei corrieri”, spiega l’esperto.
Non a caso, secondo l’ultima indagine dell’Osservatorio eCommerce B2C Netcomm – School of Management del Politecnico di Milano, le vendite online dovrebbero superare quest’anno i 45 miliardi di euro (+14% sul 2021), mentre la penetrazione dell’e-commerce sul totale degli acquisti retail (prodotti e servizi) dovrebbe raggiungere l’11%. Si tratta di dati positivi e in crescita, anche se ancora “ben distanti dagli standard di altri paesi come Cina, Usa, Uk (20% sul totale spesa complessiva)”, osserva Denaro. La strada è comunque ormai tracciata, secondo l’esperto che rileva come sia in crescita il bisogno di ricevere le merci nel minor tempo possibile. In particolare, secondo Denaro, in futuro ci avvicineremo “a modalità di acquisto simili ai food delivery, con consegne (entro 20 min – un’ora) effettuate con bici, motorini elettrici o a piedi”. Per questo, prosegue, “riteniamo che nel medio periodo i canoni di locazione e i prezzi al metro quadro aumenteranno e si allineeranno a quelli europei”.
Per Emanuele Caniggia, amministratore delegato di DeA Capital Real Estate Sgr, “le possibilità di investire nel mercato real estate sono ancora interessanti e molto ampie”. Anche considerato che quest’ultimo viene identificato come un bene rifugio nei periodi di alta inflazione e di incertezza sui mercati come quello attuale. Caniggia evidenzia che ormai da diversi mesi è in crescita l’interesse per la logistica, soprattutto nei cosiddetti centri last mile, “conseguenza dell’accelerazione dell’e-commerce che il Covid ha impresso a tutta la catena della distribuzione dei prodotti”. Altre aree interessanti, chiosa, “sono quelle del residenziale e degli uffici, soprattutto nelle capitali europee, così come il settore turistico nel nostro Paese”.
Tra le possibilità per investire nel settore i Reits offrono un’alternativa agli investimenti diretti nel mattone che consente di accedere al mercato immobiliare senza disporre di capitali particolarmente elevati e di diversificare sia il portafoglio, puntando sull’economia reale, sia lo stesso investimento in immobili, considerato che si possono acquistare parti di più edifici che differiscono per caratteristiche e posizionamento geografico.
A questo proposito, spiega Caniggia, “offriamo ai nostri investitori l’opportunità di investire nel real estate offrendo loro una piattaforma europea con diversi prodotti di investimento in Italia, Francia, Spagna, Polonia e Germania”. Proprio in queste settimane, aggiunge, “stiamo inoltre lanciando un nuovo fondo che investe solo in Reits quotati in Stati Ocse, focalizzato su investimenti in settori come la logistica, l’industria leggera e i data center. Il fondo punta a una raccolta di 400 milioni con un dividend yield superiore al 5% lordo”.
Mentre tra le soluzioni più recenti va facendosi strada il crowdfunding immobiliare che, attraverso piattaforme digitali dedicate, permette agli investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale. È possibile percorrere la strada dell’equity crowdfunding, in cui l’investitore finanzia il progetto di un’azienda in cambio di quote, diventandone così socio, o del lending crowdfunding in cui invece l’investitore eroga credito a una società che ne fa richiesta sulla piattaforma online, per poi vedersi restituire il capitale prestato maggiorato di un tasso di interesse prestabilito. Si tratta di una formula che ha guadagnato un certo appeal negli ultimi tempi tra gli investitori, complici i rendimenti attesi che nel caso del lending crowdfunding possono oscillare dall’8% al 14% lordo su base annua. Mentre i guadagni potenziali per chi punta sul crowdfunding immobiliare equity partono dal 10% lordo annuo a salire.
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