Coima, la forza del rinnovamento al servizio degli investitori istituzionali

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“Italianità, scalabilità, partenariato. Con questi valori fare squadra per una rigenerazione urbana sostenibile è possibile”, assicura Manfredi Catella, amministratore delegato di COIMA

“Quando nel 2008 il mondo è statas travolto da una crisi finanziaria globale eravamo nel pieno dei lavori di rinnovamento del quartiere di Porta Nuova a Milano. Potevamo farci bloccare dalla paura e rinunciare a un progetto strategico tanto per noi quanto per la città ma non lo abbiamo fatto, perché credevamo fortemente nei fondamentali di lungo termine, come crediamo oggi, e nella necessità di fare squadra con competenza e coraggio per un rinnovamento sostenibile sia dal punto di vista ambientale, sia sociale e finanziario”.

Manfredi Catella, fondatore e amministratore delegato di Coima, guardando al contesto degli ultimi due anni caratterizzati da pandemia e guerra ricorda il momento più difficile di uno di grandi progetti che ha cambiato volto al capoluogo lombardo negli ultimi quindici anni. “Da allora i nostri valori non sono cambiati”. Italianità, scalabilità e partenariato sono, secondo Catella, le caratteristiche fondative per realizzare progetti in grado di portare non solo valore economico ma una reale trasformazione.

Il COIMA ESG City Impact Fund, ultimo tra i veicoli di investimento dedicati da Coima SGR alla rigenerazione urbana, ha superato i 500 milioni di euro di raccolta e viaggia spedito verso l’obiettivo di superare i 600 milioni entro la fine del 2022.

Tra gli investitori figurano molti tra i più importanti attori istituzionali dell’industria. Ultimo annunciato – che si aggiunge agli altri investitori del fondo, Cassa Forense, Cassa Dottori Commercialisti, Inarcassa, BCC Credito Cooperativo, Fondazione CARIPARO, Compagnia di San Paolo e la stessa COIMA SGR – l’ingresso in qualità di anchor investor di ENPAM, ente nazionale di previdenza e assistenza medici, con un patrimonio di oltre 26 miliardi di euro, per un progetto che Manfredi Catella, definisce “molto più di un fondo: un prototipo scalabile per riunire risorse in grado di contribuire in maniera decisiva allo sviluppo sostenibile dell’Italia”. Un Paese, il nostro, certamente bisognoso di un rinnovamento che non si limiti alla rigenerazione del patrimonio immobiliare delle nostre città, ma che includa un ammodernamento delle infrastrutture sociali e digitali.

Partiamo dalla portata e dai ritorni attesi del fondo. Duecento dei 500 milioni raccolti sono già stati investiti. In che modo e con quali obiettivi progettuali e finanziari?

Abbiamo lanciato COIMA ESG City Impact Fund (CECIF) nel luglio 2020, durante la crisi pandemica, con l’obiettivo di contribuire alla transizione ecologica e sociale delle città italiane attraverso un’attività di investimento nel riuso edilizio a livello di edificio e nella rigenerazione urbana a scala di quartiere.

CECIF investe sin dalla fase di generazione dello sviluppo edilizio e urbano con capitali nazionali di lungo termine, che gli consentano di attuare una politica di investimento industriale di trasformazione basata sui fondamentali. Il fondo, al termine del processo di valorizzazione, mantiene in portafoglio gli immobili beneficiando del flusso di reddito e consentendo la distribuzione di un dividendo regolare.

Il fondo è strutturato con un approccio scalabile attraverso una architettura aperta per gli investimenti, ossia con la possibilità di ampliare il proprio impatto economico, ambientale e sociale anche attraverso coinvestimenti, partnership e apporti oltre alla leva finanziaria bancaria e di organismi sovranazionali. Attraverso una raccolta progressiva e successivi aumenti di capitale durante il suo periodo di vita (20 anni), COIMA ESG City Impact Fund si pone l’obiettivo di raggiungere una raccolta di oltre 1 miliardo di euro con la capacità di sviluppare oltre 4 miliardi di euro di investimenti con impatto ESG sul territorio e sull’economia reale.

La pipeline di investimenti è attualmente superiore a 1 miliardo di euro e gli investimenti complessivi perfezionati superano 1,5 miliardi di euro con un multiplo dell’equity di 5x.

Gli investimenti del fondo CECIF sono principalmente focalizzati in interventi di rigenerazione urbana e di riuso edilizio, che contribuiscono all’aggiornamento dell’infrastruttura fisica nazionale rispetto all’evoluzione della domanda e alle innovazioni tecnologiche che potranno abilitare nuovi modelli sociali e fisici. I settori prioritariamente identificati sono quelli della residenza e del turismo, in particolare nell’ambito di contesti di sviluppo di rigenerazione urbana a scala di quartiere che possano contribuire alla creazione di un indotto più ampio.

Nel corso dei primi 24 mesi di vita, il fondo ha investito sia in progetti di riuso edilizio, sia in progetti di rigenerazione urbana a livello di quartiere. In particolare: un portafoglio di cinque immobili nel centro storico di Milano appartenenti al Fondo Odissea, parte dell’ex portafoglio UBI Banca acquisito da COIMA SGR nel 2020, che saranno oggetto di rigenerazione; il progetto di riqualificazione dello Scalo di Porta Romana a Milano, che ospiterà il Villaggio delle Olimpiadi Invernali 2026 e consentirà il recupero, in collaborazione con Covivio e Prada Holding, di un’area dismessa e la sua rigenerazione ispirata a principi di sostenibilità, con un progetto per qualità, dimensioni e finalità comparabile ai migliori interventi urbanistici a livello europeo; un immobile situato in via Ripamonti 42, nell’area dello Scalo di Porta Romana a Milano, noto per essere stato la sede del Provveditorato agli Studi, che sarà completamente ristrutturato per adeguarlo ai più elevati standard internazionali per edifici direzionali.

Il COIMA ESG City Impact Fund si propone di generare un impatto ben superiore all’investimento diretto. Come è possibile raggiungere questo obiettivo e come viene misurato, anche per quanto riguarda le variabili non strettamente economiche?

Lavorando a matrice sulla base delle sei missioni che rappresentano le aree tematiche e strutturali di intervento del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, il fondo è in grado di generare un sensibile e misurabile impatto sull’economia reale e – al contempo – lavorare attivamente su temi di transizione ecologica, inclusione sociale e digitalizzazione.

Relativamente alla transizione ecologica COIMA ha composto un portafoglio unico in Italia con oltre l’80% degli edifici già certificato ambientalmente e si è data un obiettivo di allineamento al 100% di tutti gli edifici rispetto ai parametri del Trattato di Parigi entro il 2030.

In ambito sociale, CECIF ha avviato la realizzazione del Villaggio Olimpico a Milano – con destinazione di edilizia residenziale sociale (ERS) e la previsione ex ante di trasformazione in studentato con oltre 1.400 stanze a prezzi calmierati – e sta inoltre approfondendo una partnership nell’edilizia residenziale sociale e convenzionata che possa essere scalabile a livello nazionale.

Relativamente al digitale, COIMA ha recentemente avviato la prima fase di un programma di investimenti di 10 milioni di euro principalmente focalizzato sull’accelerazione della transizione ecologica nella filiera di progettazione, produzione e gestione delle infrastrutture fisiche e immobiliari con obiettivo net zero carbon, sull’amplificazione digitale dei quartieri urbani abilitando la generazione di comunità interattive con programmi pilota ad impatto, ambientale e sociale, e sull’integrazione di tecnologie all’avanguardia, basate su Blockchain, Metaverso e Proptech e nell’interazione con gli stakeholder. Naturalmente questi investimenti avranno una ricaduta positiva su tutti i progetti che vedranno coinvolta la società. Inoltre, il gruppo è fra i promotori di HabiTech, l’acceleratore per le startup che sviluppano servizi dedicati al settore proptech attraverso l’applicazione di soluzioni tecnologiche e digitali rivolte all’immobiliare, lanciato da CDP Venture Capital SGR.

Come si concretizza la volontà di svolgere il ruolo di pivot per fare sistema in un Paese come il nostro dove il panorama degli investitori istituzionali è caratterizzato da grandi player ma anche da un’importante frammentazione? Quali sono le innovazioni da un punto di vista di governance che avete implementato nella gestione del COIMA ESG City Impact Fund?

Il Comitato di Indirizzo, presieduto da Nunzio Luciano ex Presidente di Cassa Forense, ha tra i propri membri Stefano Distilli, Presidente Cassa Nazionale Dottori Commercialisti, oltre ai rappresentanti di primari quotisti e a Giovanna Melandri, Presidente Human Foundation, Ersilia Vaudo Scarpetta, Chief Diversity Officer Agenzia Spaziale Europea e Luca Valerio Camerano, Professore Università LUISS, come membri indipendenti. Il Comitato ha il compito di rivedere periodicamente le priorità ESG nell’agenda del fondo e i progetti di investimento, contribuire a evolvere la strumentazione analitica e il processo di investimento secondo le best practice, sviluppare proposte di governance e progettuali che possano essere di utilità anche per il settore pubblico.

A livello Paese italianità, scalabilità e partenariato sono, secondo me, valori chiave in questo percorso. Il primo perché serve – e stiamo nei fatti attuando – una risposta nazionale, orgogliosamente italiana, nel contribuire a progetti di rigenerazione urbana che siano in grado di rappresentare progetti virtuosamente replicabili e scalabili anche in altre aree, città e regioni, in piena sinergia con investitori istituzionali e mondo pubblico.

Interventi sul patrimonio immobiliare di tale portata sono progetti strategici per la rigenerazione urbana e sul piano infrastrutturale come elementi e fattori di un unico piano di investimenti integrato: a livello di road map, piani e progetti di questa entità sono il principale fattore abilitante per una rigenerazione industriale del Paese e la chiave per riuscirci è, secondo me, nel partenariato pubblico privato come metodo esecutivo.

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