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Dopo aver ingranato la quinta nel post pandemia, archiviando con numeri da incorniciare il 2022, quest’anno il mercato immobiliare europeo ha pagato il prezzo della stretta monetaria della Bce. Tanto che i cinque big (Italia, Francia, Germania, Spagna e Inghilterra) chiuderanno il 2023 con circa 915 miliardi di euro di giro d’affari, in calo dell’1,2% sui dodici mesi precedenti. Il bilancio è contenuto nell’European Outlook 2024 di Scenari Immobiliari, dal quale emerge come il Vecchio Continente nel suo complesso vanti comunque un risultato positivo: fatturato complessivo di poco sopra i 1.100 miliardi di euro e in aumento dell’1,4% sull’anno scorso.
E la sfida per il futuro si preannuncia impegnativa. “Dopo l’anno della navigazione di bolina, con un mercato costretto ad andare controvento per i ben noti motivi (guerra, inflazione, aumento dei tassi e un Covid non ancora domato), il 2024 per l’industria del real estate si presenta come una lunga camminata sul lago ghiacciato”, ha avvertito Mario Breglia, presidente della società, nel corso del 31esimo Forum di previsioni.
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Tornando ai risultati, in particolare la Germania registra una diminuzione del 5,2% nel 2023 ma anche gli altri Paesi hanno andamenti modesti. A livello di settori, buone performance per residenziale e la logistica, mentre calano alberghiero e commerciale. Per quanto riguarda l’atteggiamento dei grandi investitori, già alla fine del primo semestre di quest’anno il volume totale delle operazioni in Europa ha segnato una diminuzione di circa il 60% per un totale investito di 65 miliardi di euro. Una flessione determinata dalla frenata del secondo trimestre, -57% rispetto allo stesso periodo del 2022. Gli esperti fanno notare che era dal 2010 che tra aprile e giugno non si registrava un volume tanto basso.
Secondo il rapporto, quest’anno gli investitori hanno adottato una strategia di attesa e di adattamento al nuovo scenario caratterizzato da repricing, tassi d’interesse alti, costo del debito, rendimenti in movimento. In questo quadro, la loro attenzione è sempre più concentrata sui prodotti a minor impatto ambientale, che costituiscono il cosiddetto mercato ‘prime-green’ per ogni segmento dell’immobiliare. Inoltre, a causa del lento processo di repricing in atto, i ritorni sull’investimento sono soprattutto generati dai rendimenti ottenuti dalla messa a reddito piuttosto che dalla crescita dei prezzi e così l’attenzione degli investitori si rivolge ai mercati più solidi e stabili, con utilizzatori finanziariamente forti, dove è possibile ottenere affitti più alti e un maggior rispetto dei criteri Esg. D’altro canto, si prevede anche una crescente attenzione degli investitori orientati alle opportunità che offre il mercato, allettati dal processo di aggiustamento dei prezzi in atto.
Passando alle compravendite, se quest’anno il ribasso sarà più marcato in Germania (-25% sul 2022) e Francia (-17,4%), anche per l’Italia, dopo l’eccezionale performance del 2022 (780.000 compravendite), si prevede un calo del 12,8% a quota 680.000. E per il 2024 le stime rimangono negative anche se di poco: da noi si prevede un’ulteriore discesa del 5,9% a circa 640.000 operazioni.
Il report evidenzia anche che il nostro Paese alla fine di quest’anno registrerà una crescita media del prezzo di vendita residenziale del 2,8%. Unica nazione in positivo insieme alla Spagna. Oltre alla forte frenata sugli investimenti registrata nel primo semestre 2023, infatti, secondo Scenari Immobiliari un contributo importante al calo dei fatturati globali in termini di valore arriva dalla variazione negativa dei prezzi registrata nel 2023, particolarmente nel comparto residenziale. Le case, nella media dei cinque principali Paesi, hanno segnato un calo dell’1,4%, mentre la stima per l’anno prossimo è fissata a +0,1%, che significa un sostanziale periodo di stabilizzazione. L’aumento dei tassi sui mutui influenza il mercato e gli effetti dell’inflazione sugli stipendi delle famiglie europee non favoriscono la spinta all’acquisto. Durante il 2023 le maggiori variazioni negative sui prezzi di vendita del comparto abitativo si sono avute in Germania e Gran Bretagna, rispettivamente con un -2,3% e -6,8%.
“Non è il clima del 2022 ma comunque ci aspettiamo che tutti i mercati tornino in territorio positivo. L’Italia crescerà di quasi il 2% avvicinandosi a 150 miliardi di euro di fatturato”, ha spiegato Breglia, secondo cui calerà di poco il mercato residenziale ma con prezzi in lieve aumento. In ripresa, invece, l’alberghiero e stabile la grande distribuzione.
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