Tutto sul land flipping, il nuovo trend che sta rivoluzionando il mercato immobiliare

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La compravendita di terreni negli Usa sta riscuotendo sempre più successo. Merito dei profitti, intorno all’80%, e della possibilità di operare da qualsiasi parte del mondo. Ecco come funziona

Tra i maggiori investitori ci sono Bill Gates e il fondatore della Cnn, Ted Turner. Ma non si tratta di un business per paperoni, quanto piuttosto di un nuovo trend che, da affare di nicchia, si candida a rivoluzionare il mercato immobiliare. È il land flipping, ovvero la compravendita di terreni negli Stati Uniti, che secondo l’ultimo rapporto sul mercato fondiario americano ha messo a segno nel 2021 la performance migliore degli ultimi dieci anni. Le vendite sono infatti aumentate del 6%, superando di gran lunga il ritmo di acquisizioni di altri tipi di proprietà commerciali. Il perché è presto spiegato: ritorni economici intorno all’80% e possibilità di operare da qualsiasi parte del mondo.

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Come funziona il land flipping

“Nell’ambito degli investimenti immobiliari, la compravendita di terreni negli Usa è senza dubbio la soluzione più accessibile, solida e promettente”, assicura Arturo Paturzo, esperto del mercato americano del land flipping e docente della Joe Ross Italia. Che fa notare come in realtà si tratti di un modello di business molto semplice. Consiste, infatti, nell’individuare mediante appositi software i proprietari di terreni potenzialmente interessati a vendere sottocosto, contattarli attraverso una campagna marketing e avanzare una proposta di acquisto per le loro proprietà. In caso di risposta positiva, i terreni vengono generalmente acquistati a prezzi che variano fra il 20% e il 50% del valore di mercato, per poi essere rivenduti a terzi a un prezzo che, il più delle volte, si attesta tra l’85% e il 100% del valore commerciale.

“La decisione di operare negli Usa è dettata da diversi fattori”, chiarisce Paturzo. Tra questi, un inventario smisurato, una burocrazia quasi inesistente, il regime fiscale favorevole e la facilità di accesso ai dati. “In aggiunta, l’acquisto di un terreno non comporta certo la lunga serie di verifiche, attività e preoccupazioni che normalmente accompagnano l’acquisto di una casa o la messa a reddito”, assicura l’esperto. 

Perché è meglio del mercato residenziale

A favore del land flipping c’è poi anche il fatto che la stragrande maggioranza degli investitori immobiliari nazionali e internazionali si concentra sul residenziale. Lasciando a coloro che investono in questo asset un mercato meno competitivo e più ricco di opportunità. “Attraverso un’operazione di flipping – prosegue l’esperto – è possibile ottenere ritorni superiori al 100% e, implementando strategie avanzate e dopo aver maturato la necessaria esperienza, si può raggiungere quello che viene definito un ‘ritorno infinito’, sogno ultimo di ogni investitore immobiliare”. Ovvero: profitti molto alti a fronte di un investimento minimo. Tipicamente tra il 300% e il 500%, anche se valori del 1000% o maggiori, a detta di Paturzo, non sono impossibili.

L’esperto descrive quindi una sua operazione standard: “Terreno di 5 acri in Pennsylvania acquistato per 32.000 dollari e spese accessorie pari a 3.000 dollari. A distanza di tre mesi rivenduto per 65.000 dollari, generando un profitto di 30.000 dollari e un ritorno di circa il 90%”. A suo parere, questo può essere il tipico esempio di un’operazione standard, alla portata anche di chi è alle prime armi. Più recentemente Paturzo ha invece iniziato a operare nel settore degli ‘entitlements’, una forma avanzata d’investimento terriero che prevede l’acquisto di appezzamenti di grandi dimensioni e la messa in opera di determinate azioni: ottenimento dei permessi, lottizzazione, approvazione dei progetti, predisposizione per allacci etc. Il tutto con l’obiettivo di attrarre costruttori alla ricerca di lotti già pronti per ospitare ville, appartamenti, hotel e altro.

I rischi? Limitati

Quanto ai rischi, per l’esperto sono trascurabili se si opera con competenza. Le operazioni vanno infatti strutturate in modo preciso, considerando il profitto che si vuole ottenere, il capitale disponibile e la tipologia di terreno. “Il successo di un’operazione è scollegato da fattori fuori dal controllo dell’investitore quali, ad esempio, le fluttuazioni del mercato finanziario, ed è invece il risultato esclusivo di un’attenta pianificazione”, avverte. Inoltre, a patto di comprare a un prezzo sufficientemente basso, il modello di business perdona molti errori, consentendo profitti anche in caso di sviste come ad esempio l’errata determinazione del prezzo di rivendita. 

Come si lavora

Altro punto di forza è il fatto che le opportunità di specializzazione nel settore sono pressoché illimitate, permettendo di adattare l’attività in base ai propri obiettivi. Sempre secondo Paturzo, è possibile iniziare ad operare dedicando all’impiego circa dieci ore alla settimana. E non è necessario essere cittadino americano, poichè si può investire da qualunque parte del mondo.

È sufficiente infatti aprire una società americana, alla quale l’Agenzia delle entrate a stelle e strisce attribuisce un Employer Identification Number (la nostra partita Iva), e operare attraverso di essa. “Basta presentare agli uffici preposti tre nomi aziendali, per evitare omonimie con altre società già esistenti, un documento di identità e aprire un conto corrente di tipo business presso un istituto di credito locale”, chiarisce Luca Bonati, dottore commercialista e revisore legale dello Studio Bonati. Che sottolinea come tutte queste operazioni siano effettuabili anche da remoto, svincolando l’investitore dalla necessità di recarsi negli States. “Dal momento in cui viene presentata richiesta di apertura di società e conto corrente, normalmente servono circa tre settimane per poter essere operativi”, conclude Bonati. 

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