Wealth, Paperoni e family office puntano sull’immobiliare commerciale italiano

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Studio JLL: nel 2025 investiti circa 2,1 miliardi di euro, più del doppio del 2024. Protagonisti gli investitori domestici. Uffici e retail preferiti, aumenta il ticket medio delle operazioni

Il mercato immobiliare italiano si è ritagliato un ruolo centrale nei radar dei Paperoni di tutto il mondo. Nel 2025 gli ultra-high-net-worth individual, cioè coloro che dispongono di almeno 30 milioni di dollari, e i family office hanno investito circa 2,1 miliardi di euro nel commercial real estate tricolore, più del doppio rispetto all’anno precedente, raggiungendo una quota pari al 17% dei volumi complessivi. Lo rivela l’“Italy Private Wealth – Capital Markets Report” di JLL, secondo cui il peso di questa asset class all’interno delle strategie dei grandi patrimoni è in continuo rafforzamento. E il primo trimestre del 2026 conferma il trend, con oltre 400 milioni di euro e una fetta di mercato del 12%.

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Le operazioni di acquisto superano quelle di vendita

Secondo lo studio, a far da traino non è più solo la ricerca di rendimento e di diversificazione: gli immobili commerciali sono ormai sempre più strumenti di pianificazione patrimoniale e trasferimento della ricchezza tra generazioni e stanno rafforzando il loro peso all’interno delle strategie dei grandi patrimoni. Nel 2025 circa una transazione immobiliare su quattro in Italia ha coinvolto investitori private come acquirenti o venditori, una quota superiore alla media del 20% registrata tra il 2020 e il 2025 e confermata anche nel primo trimestre di quest’anno. Non solo: dal 2023 il numero delle transazioni d’acquisto ha superato quello delle vendite, evidenziando il progressivo passaggio degli investitori privati da venditori a compratori netti. “Nel giro di pochi anni Uhnwi e family office sono passati da presenza marginale a componente strutturale del capitale investito nel commercial real estate italiano”, evidenzia Fabio Pompignoli, head of private wealth capital markets JLL Italia. Per l’esperto proprio la corsa degli acquisti rispetto alle cessioni è un segnale di una crescente fiducia nel settore e di una maggiore integrazione del real estate all’interno dei portafogli dei grandi patrimoni, “con una funzione di diversificazione, protezione del capitale e pianificazione intergenerazionale”.

Dominano gli investitori italiani

Per gli esperti di JLL, la crescita del segmento private wealth nel commercial real estate italiano è favorita dagli incentivi fiscali per i nuovi residenti, oltre che dalla disponibilità di asset prime, dalle opportunità di diversificazione del patrimonio e dall’attrattività del nostro Paese in termini di cultura, lifestyle e qualità della vita. Dal punto di vista geografico, dominano gli investitori domestici, ma l’interesse degli stranieri è solido: il 63% dei capitali proviene infatti da italiani, mentre il 37% è di origine internazionale, confermando l’attrattività del nostro mercato sia per i patrimoni locali sia per quelli esteri.

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Uffici e retail in testa

Guardando alle asset class, tra il secondo trimestre del 2025 e il primo del 2026, uffici e retail hanno attratto circa l’80% dei volumi provenienti dagli investitori private. Un ammontare importante anche sul totale investito nel settore: in termini di share di volumi, infatti, gli impieghi private hanno pesato rispettivamente per il 28% e per il 16%. Particolarmente significativo è poi il peso di questi capitali sugli uffici nel central business district (Cdb) di Milano: nell’ultimo anno ha rappresentato circa l’80% di quanto confluito nel Cbd Duomo e il 60% nel Cbd Porta Nuova.

Aumenta il ticket medio

Infine, secondo lo studio, la crescente maturità del segmento private wealth nel commercial real estate italiano emerge anche dalla dimensione delle operazioni concluse: lo scorso anno le transazioni superiori a 50 milioni di euro hanno rappresentato circa il 20% dei volumi investiti dai private, quota salita a oltre il 30% nel primo trimestre del 2026. Parallelamente, il ticket medio è passato da circa 20 milioni del 2019 a 34 milioni del periodo gennaio-marzo di quest’anno, evidenziando una crescente capacità di questi investitori di partecipare a transazioni di dimensioni rilevanti.

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