Il mattone soffre. Ma tornerà a essere un bene rifugio post-Covid

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Le previsioni di Nomisma e gli scenari delineati da Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari e da Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Il 2020 sarà un anno da dimenticare anche per il settore immobiliare che stava ritrovando un buon ritmo di marcia dopo il periodo nero vissuto dal 2007 in poi dal comparto, ma nel medio termine il mattone potrebbe tornare a essere un investimento interessante. Anzi, proprio la discesa dei prezzi, dovuta allo choc causato dalla pandemia, allo stop delle attività produttive e alla diffusione dello smartworking, potrebbe essere una buona opportunità per comprare ora in attesa di tempi migliori. Soprattutto in alcune grandi città, in primis Milano, dove i prezzi dovrebbero iniziare a riprendersi già dal 2021. E nelle zone turistiche.

La difficoltà del momento è fotografata dalle  indicazioni sull’anno contenute nell’Osservatorio Nomisma e dalle stime per i prossimi mesi confermate dagli esperti del settore. La pandemia e il conseguente lockdown hanno frenato le compravendite e ritoccato i prezzi al ribasso. Inoltre, i timori di una seconda ondata pademica, la frenata dei flussi turistici dall’estero, le riflessioni sullo smartworking e sulla didattica a distanza potrebbero portare a uno stallo e, successivamente, imporre un ripensamento ancora più diffuso dei parametri di riferimento. Tuttavia, in un’ottica di medio lungo termine proprio in un momento di crisi come quello attuale potrebbero nascere buone occasioni di investimento e messa a reddito, in vista di una futura ripresa, sostenute per di più dai tassi sui mutui particolarmente attraenti. Occorre però riflettere sull’evoluzione del mercato seguita al lockdown che, come spiegato dagli esperti contattati da FocusRisparmio, ha portato a un generale ripensamento dello spazio abitativo.

Secondo i dati contenuti nel II Osservatorio Immobiliare Nomisma, l’anno si chiuderà con un calo complessivo delle compravendite nell’ambito residenziale del 18% circa (dopo il -15,5% registrato nei primi tre mesi dell’anno) anche se, nel peggiore dei casi, il crollo potrebbe toccare il -22 per cento. E il trend dovrebbe proseguire anche nella prima parte del 2021 anche se con un calo “più contenuto”. Neppure nel 2022 saranno recuperati i livelli pre Covid. Quanto ai prezzi l’istituto bolognese prevede un calo medio del 2,6% per fine anno. A difendersi dallo scenario sarà soprattutto Milano che già nello scenario di base potrebbe tornare a crescere dal 2021. Ben difese anche Firenze, Padova e Bologna. I cali più accentuati sono previsti invece a Catania, Bari e Roma.

“Le previsioni sono di contrazione degli scambi fra il 20 e il 23% a livello nazionale con diminuzioni inferiori per i grandi capoluoghi e in particolare per Milano e Roma. Per quanto riguarda i prezzi e i canoni, le aspettative sono, sempre a livello nazionale, di una chiusura per la fine dell’anno con un segno negativo per gli uni e per gli altri limitato, e poi un decremento un po’ più evidente nel 2021, di circa il 3%. Ciò sarà evidente prima per i canoni e poi per i prezzi” sostiene Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, secondo cui “nel giro di tre anni il mercato, ad eccezione delle aree più depresse, dovrebbe vedere gli indicatori tornare ai risultati vi fine 2019. Per i prezzi dei canoni invece la curva di crescita nazionale sarà più lenta e la risalita più lunga”. A giudizio dell’esperta inoltre il lockdown ha già creato opportunità di acquisto interessanti nel “comparto residenziale nelle località turistiche italiane di mare e di montagna che negli ultimi anni avevano un po’ sofferto.”

Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, osserva come “la permanenza forzata in casa sta portando alla definizione di una domanda abitativa di tipo migliorativo, orientata verso immobili di qualità con uno spazio esterno e “un angolo” per lo smart working. I nuovi driver di scelta legati in prevalenza alla miglior qualità della vita casalinga potrebbero penalizzare le abitazioni che ne sono prive e che potrebbero vedere i prezzi ribassarsi”. Quanto alle motivazioni di acquisto Megliola ricorda come “prima che scoppiasse l’emergenza sanitaria, gli investitori avevano contribuito al rilancio del settore tanto che, negli ultimi cinque anni, la componente di acquisto per investimento nelle grandi città era passata dal 18,5% al 25 per cento. Ad attirare gli investitori, oltre alle attese di rivalutazione del capitale era anche il rendimento medio annuo lordo garantito dalla locazione che, per un bilocale, si aggira mediamente intorno al 5 per cento”. Ma, nonostante il mattone sia percepito tradizionalmente come bene rifugio, “l’incertezza sul ritorno dei turisti e sul prolungamento dello smartworking, ha portato a una temporanea diminuzione degli investitori in attesa di capire come evolverà lo scenario a settembre”.