Girardi (Borgosesia): “Il Covid fa soffrire il mattone, opportunità negli Npl”

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Comprare crediti inesigibili relativi a cantieri immobiliari fermi e farli ripartire. La ricetta di Borgosesia, che ora con la Spac immobiliare BGS Club si rivolge ai paperoni

Qual è l’effetto del Covid sull’immobiliare? Quello di drenare liquidità e rendere possibile che nei prossimi mesi molti cantieri dovranno fermarsi. Ne abbiamo parlato con Mauro Girardi, presidente e azionista di Borgosesia, società che si occupa di acquisire Npl e anche di sviluppo immobiliare. “Soffrirà la prima casa a prezzi competitivi. Il panorama immobiliare italiano dipende da mutui all’80%: se cala la pressione di domanda perché c’è paura di futuro, il primo segmento a soffrire di più è il residenziale prima casa e la domanda oggi è magmatica”.

Per questo Borgosesia  ha fiutato un’occasione di business. E ha lanciato BGS Club SPAC, società per azioni di diritto italiano e prima Spac immobiliare nel nostro Paese. “La multispac si rivolge soprattutto ai cosiddetti High Net Worth Individuals: miriamo a raccogliere 10 milioni da un club di una decina di investitori”, dice Girardi.

Sino ad oggi le Spac sono state per lo più utilizzate come acceleratori nei processi di quotazione di singole target: BGS Club si propone di utilizzare lo stesso modello operativo per avvicinare al mondo delle special situation in ambito immobiliare “singoli investitori che intendono accrescere, all’interno del proprio portafoglio, l’esposizione a questa asset class ma che, al contempo, desiderano poter scegliere se assumere o meno una posizione nella singola operazione e, nel caso, seguirne da vicino l’evolversi. Da qui l’idea di un club alla cui partecipazione consegue il diritto di vedersi sottoporre, di volta in volta, opportunità di investimento a cui liberamente decidere di partecipare o meno. Obiettivo dell’iniziativa, infatti, è quello di raccogliere un ristretto numero di investitori con i quali condividere iniziative e progetti di sviluppo in un’ottica di medio lungo termine”.

Nel dettaglio, la Spac prevede tre tipologie di azioni: le azioni di classe A, detenute da Borgosesia Real Estate e che permettono il controllo della società al Gruppo Borgosesia. Le azioni di classe B sono quelle che vengono offerte agli investitori privati che decidono di aderire al progetto fermo restando che il Gruppo parteciperà comunque ad ogni investimento con una quota del 20%. Spiega Girardi: “L’obiettivo è incentivare gli investitori abbienti verso un prodotto per cui costoro sono poco avvezzi a farsi gestire da terzi con una delega in bianco. Non gradiscono operazioni di cartolarizzazione né investimenti in quote di fondi immobiliari perché non c’è possibilità di scelta del singolo investimento. La Spac inoltre è un modello scalabile: non esiste una business combination unica ma più combinazioni, l’operatività può essere replicata molte volte e in questa fase tutti gli azionisti danno i diritti di entrare nel club”.

Altra peculiarità è che il denaro viene versato nella casse della spac solo quando c’è la business combination giusta. La spac è uno strumento, Borgosesia è sottoscrittrice delle azioni e gestisce le singole operazioni con corrispettivi indicizzati alla performance dell’investimento. “L’obiettivo finale è capire, una volta rodato il modello sui paperoni, come traslarlo al retail”, spiega.

Nello spiegare il business di Borgosesia, il manager afferma: “Puntiamo a quelle cose che agli altri non piacciono. Siamo nati per individuare ciò che il mercato non vede. Ci sono operatori di carattere finanziario, noi abbiamo scelto di prendere il credito e tradurlo in un manufatto in forma in case, che richiede di avere expertise e mentalità finanziarie e immobiliare insieme”. Più tecnicamente, “partiamo dall’acquisto del credito, poi ci occupiamo del ‘ripossessamento’ del bene e dell’acquisizione del cespite, per arrivare allo sviluppo del progetto, al frazionamento e alla vendita: un’attività che richiede fino a trenta mesi per arrivare a compimento”.

Il gruppo è specializzato sulle grandi aree urbane e sulle zone turistiche. Ad aprile ha acquisito Lake Holding, società con in pancia due sviluppi immobiliari sul Lago Maggiore. Un progetto che sta attirando l’attenzione soprattutto di cittadini svizzeri, interessati a fare i transfrontalieri all’inverso (comprando casa a buon mercato, rispetto ai valori di Lugano); ancora ad aprile il gruppo ha acquisito un immobile nel centro di Milano, in via Rossini, per 1,7 milioni, dove realizzerà appartamenti di lusso e poco prima aveva investito 4 milioni per comprare un edificio nel quartiere Eur a Roma.

La pandemia, secondo Girardi, “non cambia il mercato, se non parzialmente in termini di qualità del prodotto: si guarda magari a qualche area nelle vicinanze di Milano, si pone maggiore attenzione ai giardini e ai balconi”. Ma “la sensazione è che non ci siano grandi impatti. Escludendo alberghi, industriale e uffici che non hanno wayout di uscita programmabile, abbiamo scelto di focalizzarsi su immobili residenziali, tipicamente cantieri lasciati a metà nel mondo residenziale e nel turistico”. Ovvero, nessun cambiamento significativo rispetto al piano industriale già varato e che arriva al 2022.

“Forse potrà esserci un aggiustamento dei prezzi verso il basso, soprattutto quest’anno, ma potrebbe consentirci di essere più competitivi e quindi velocizzare gli interventi”. E qualche cambiamento è possibile anche nella scelta delle location e della stato di avanzamento lavori: “ante Covid avevamo concentrato molto su Milano. Il Covid ha fatto sì che le aree fuori Milano siano diventate più ambite ma anche che da maggio a giugno ci siamo focalizzati su crediti relativi a immobili finiti. Ma dobbiamo considerare anche che l’effetto pandemico potrebbe sparire e dunque bisogna cercare cose rivendibili anche in quello scenario”.

Borgosesia conta “di proseguire nel secondo semestre con operazioni in aree extraurbane e dall’altro lato di cogliere qualche occasione del brownfield, arrivato all’80% di avanzamento lavori, questo perché se l’incertezza del gusto permane bisogna poterla accontentare. Continueremo anche a svolgere interventi in centro a Milano che hanno cespiti di attuazione che vanno oltre il 2020”. Per il 2020 il gruppo prevede investimenti per 8 milioni per corrispettivi di single name con sottostante valore da estrarre, mettendo in cantiere investimenti per 16 milioni sugli asset acquisiti.

Nel futuro invece, Borgosesia svilupperà l’attività di investimento per conto terzi, con attività di consulenza verso gli operatori finanziari che hanno acquisito asset di npl dalle banche e non dispongono di una struttura immobiliare.