Immobiliare, l’occasione del 2024 si chiama Reit

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Secondo Rick Romano di PGIM, i real estate investment trust hanno imboccato un sentiero di crescita grazie alle aspettative di miglioramento del quadro macro. A brillare sarà soprattutto il mercato Usa, con sanità e appartamenti in testa. Ma l’IA guiderà investimenti anche in Asia. L’Europa resta invece a metà del guado 

Dopo un anno di difficoltà, il profilarsi di uno scenario economico più chiaramente orientato al soft landing e al calo dei tassi ha riportato in auge il settore immobiliare. E così ha ricominciato a registrare ottime performance una delle categorie di strumenti pensati per investire in modo più efficace nel comparto: i real estate investment trust. Questi veicoli consentono infatti di beneficiare di una parte dei redditi da locazione senza dover acquistare, gestire o finanziare beni immobili ma semplicemente comprando azioni di società di settore o quote di fondi. A fornire la sua view favorevole per soluzioni simili è Rick Romano, head of Global Real Estate Securities e senior porfolio manager di PGIM Real Estate, che crede siano molte le opportunità offerte dalla categoria soprattutto negli Usa.

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Perché crede che il mercato dei Reit sia in fase di rafforzamento?

I real estate investment trust continuano a venire scambiati con un ampio sconto tra prezzi degli immobili privati e pubblici. Ogni volta che abbiamo assistito a un gap di questo tipo, i Reit quotati in borsa hanno sovraperformato l’altra metà del mercato nell’arco dei successivi tre anni. Senza contare che, andando incontro a una probabile stabilizzazione dei mercati finanziaria, le serie storiche suggeriscono un’imminente stagione di M&A e consolidamento. Con il movimento della Federal Reserve verso un allentamento della stretta monetaria, stiamo infatti assistendo a una significativa riduzione dei costi del debito per i mutuatari e questo rafforza l’idea che i mercati delle transazioni si apriranno durante l’anno: abbiamo centinaia di miliardi di dollari di capitale ancora in attesa di essere impiegato nel settore.

Su quali segmenti vi state focalizzando?

Se guardiamo al 2024, le migliori opportunità si possono individuare nelle società immobiliari capaci di sfruttare il loro vantaggio in termini di costo del capitale per generare una crescita accrescitiva esterna. Ci stiamo inoltre concentrando su aree che presentano una domanda difensiva, come la sanità, e in particolare sulle residenze assistite. E questo anche perché livelli di occupazione rimangono ben al di sotto del pre-pandemia mentre gli affitti sono in crescita. Stimolano infine il nostro interesse situazioni speciali relative a selezionati obiettivi di M&A.  Per quanto riguarda la seconda metà dell’anno, ci aspettiamo invece di ottenere buoni risultati in aree come self-storage e appartamenti, che stanno attraversando un ciclo di decelerazione dei fondamentali. In ultimo, continuiamo a vedere una crescita dei data center: si tratta infatti di uno dei pochi settori in cui gli investitori possono trarre un beneficio diretto dalla domanda legata all’intelligenza artificiale.

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Quali sono le aspettative sull’Europa?

Il contesto è senz’altro positivo. Il quarto trimestre del 2023 ha infatti visto una forte performance in tutti i segmenti e Paesi del Vecchio Continente, con il mercato che ha registrato un guadagno a due cifre e dato continuità al rimbalzo dei mesi precedenti. Senza contare che perfino i Paesi più in difficoltà nel 2022, Germania e Svezia su tutti, hanno chiuso l’anno con risultati in miglioramento grazie alle attese del mercato sui tassi. Insomma, il contesto è nel complesso positivo ma rimangono all’orizzonte delle criticità che meritano attenzione. L’elevata leva finanziaria rimane infatti un tema nella regione, in quanto alcuni dei player hanno volumi significativi di rifinanziamento e un forte impatto sul flusso di cassa derivante dall’aumento del costo del denaro nel loro portafoglio di debito. Alla luce di questo scenario, rimaniamo cauti e privilegiamo le società che beneficeranno di una fase migliore del ciclo economico.

Che ruolo giocheranno i mercati emergenti e, nello specifico, l’area Asia-Pacifico?

Il mercato asiatico dei Reit è rimasto indietro rispetto alle sue controparti principalmente a causa di Hong Kong, dove il rallentamento della crescita economica cinese ha continuato a rappresentare il principale freno. E anche per il futuro, i segmenti residenziale e uffici della città Stato promettono di risentire del rischio geopolitico e delle difficili dinamiche di crescita cui sta andando incontro il gigante asiatico. Ci sono però delle opportunità che si nascondono dietro i megatrend, a partire dall’intelligenza artificiale. Specialmente in Australia si registra una solita performance dei data center in scia allo sviluppo di questa tecnologia. Nel Paese privilegiamo però anche il comparto della logistica, favorito dai forti venti di coda strutturali che guidano la crescita dell’e-commerce. Al di fuori del Giappone e di Singapore, dove a trainare è il turismo, ci piacciono i nomi dell’ospitalità e dell’industria con crescita dei dividendi sostenuta dai fondamentali.

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